第五十二章：健寧，大胆放手去干
送陈文玉回家后。
李家港直接来到“港灯”公司。
电器公司那边还在全力生產洗衣机，处在备战准备。
而“港灯”这边最近同样忙到不可开交。新电站项目正在各种探勘、测验当中，电站机组也在升级著，整个港岛已经展开旧电网设备拆除，全部换上新电路。
另外地產项目部这边，也即將与长江地產进入地皮开发，自己也需要组建团队开发小地皮。
特別霍健寧。
如今他一个头，几边忙。
“港灯”地產项目他负责的，另外也在忙著组建集团的框架，还要担任“港灯”董事长代言人一职。
同时刚刚收购回来的“青州英泥”水泥厂，目前也在整合当中，还是他主理负责去交接工作。
可以说，最近他连吃饭时间都没有，但虽然很忙，可他觉得十分有动力，非常满意目前工作。
不为什么。
就因为老板对他绝对信任，委他重任，同时集团发展前景巨好，让他看到未来有无限希望。
进入办公区域的李家港。
见办公室所有职员忙得火热，公司氛围让他十分满意，他要的就是这个效果，人人动力都十足。
“董事长好。”
“董事长您回来啦。”
“董事长，霍总与行政部经理、李海媚总经理刚都来找过您。”
“董事长，长江地產发来一份项目开发文件，需要您签字。”
“董事长，公司自主开发的项目已经勘察完毕，报告已经放在办公桌上，需要您签名。”
“另外南丫岛那边也有两份文件需要您亲自签名才行。”
面对各个部门秘书递过来的文件，李家港只能快步回到办公室。
看到自己办公桌上那一堆等著他签名的文件，他不由苦笑起来。
脱掉外套马上进入工作。
打开文件认真审核。
与李超人长江地產合作开发铜锣湾一块旧机电站，共16.2亩大小，1万多平方的地皮，已经勘察完成，设计图纸以及方案已经出。
当他看到建设图纸时，李家港不由吸了一口冷气。
李超人那边的人居然將1万多点平方的地，策划出6栋楼。
按照他这块地16.2亩x666平方＝约10800平方左右。
根据香江目前建房规定，密度最高不能超过建面25%来计算，10800平方x25%＝2700建筑地。
2700再除以6栋＝平均每栋450平方建筑地，而450平方还要除了每栋8个单元＝56.25平方。
这还没有算公摊面积啊。
要知道每栋楼要必定预留出安全通道楼梯间、走廊、电梯位等等的公摊面积，这最少占450平方的15%作为公摊面积吧？
450x15%＝67.5平方。
450-67.5=382.5平方。
而且建筑入墙面积呢？
这至少也要占5%以上面积。
也就是382.5x5%=19平方。
382.5-19=363.5平方。
363.5平方再除以8＝每个单元平均45.43平方。
按照这个公式计算其实才对，而且还是李家港最保估的计算，实际准確去算，恐怕每个单元平均方数都没有45.43平方大小呢。
但李超人那边的人，却能把这块地策划成每栋每个单元最小都有56平方的小两房，以及个別单元还有78平方的小三房。
李家港不明他是如何做到的？
他认真看下去。
李家港指尖敲击著桌面。
目光不断在图纸上那些精密的线条与数据间游移。
越看越让他刷新认知。
他心中暗自思忖，李超人不愧是“李超人”，在地產开发上，对方对空间的利用与规划，简直到了錙銖必较、化腐朽为神奇的地步。
这一刻，李家港感觉他自己不仅仅是在看一份图纸，更是让他感觉上了一堂生动的建筑学课。
他仔细观看，终於发现了其中的精妙之处。
在结构设计上做了极致的优化，將底层地面占地空间压缩到了极限，同时巧妙利用高层间隔空间、中空往上减缩建筑密度等，纳入了计算面积密度。
更关键的是，电梯井与楼梯间的布局被设计得极为紧凑，几乎榨乾了每一寸土地的利用价值。
本来剩下75%的地块空间用於道路、退线、绿化、配套，全面被他们合理化规用。
除了必要的临街红线，地面道路、消防通道等，地面用地几乎“满建”，把空间向上叠，靠高容积率，做足建筑面积，解决规定密度。
反正越往上缩缩，中空挪挪，將原本建设规定25%密度的空间通过高层空间去全部减缩，达到符合当时的建设房屋的规定。
如此一来，地下占地面积就可以合理性规划到极致，將这块地的空间价值最大化建筑。
“高，实在是高。”李家港不禁低声讚嘆。这种近乎“压榨”式的开发模式，虽然居住体验未必是顶级舒適，但在寸土寸金的铜锣湾，却能將商业利益最大化。这正是李超人长江实业一贯的作风，精准、高效、狠辣、最大价值化。
而李家港终於明白香江为何那么多“鸽子楼”“劏房”怎么来的。
原来都是这样规划出来的。
怪不得后世大家都在骂，搞房產的，几乎都是黑心商家。
现在他真认可了。
但他想到以后自己可能也会被人这么骂，顿时摇头自讽起来。
隨即他拿起红笔，在图纸的审核意见栏中写下：“方案极具合理性，经评估，可行，同意推进。但需確保建筑安全、设施冗余度，不可有丝毫马虎--李家港。”
紧接著，他翻开公司自主开发项目的勘察报告。
自主开发一共有两块地，北角一块3.32亩，也就是2211平方。
另外一块在观塘蓝田那边。
蓝田那块地稍微大一些，4.65亩，也就是约3100平方。
看去第一块位於北角道的小型地皮，面积仅有三亩多，也本是一座小基站空废下来的。虽然面积与价值无法与铜锣湾项目相比，但李家港却將其视为锻炼团队、试水自主开发的“试验地”。
主要就是累积开发经验。
报告中，霍健寧的团队提出了一套相对保守的方案，计划建设两栋十层高的商住楼。
李家港刚看过李超人那边开发项目书的策划方案，如今再看自己的，不由重重摇头。
“保守有余，锐气不足。”他嘀咕一句后，拿起內线电话，拨通了秘书处：“通知霍总，十分钟后，来我办公室，我要和他谈谈观北角道项目的规划。”
“好的董事长。”
接近10分钟时间。
霍健寧敲门后而入。
他看起来略显疲惫，但眼神中依旧闪烁著亢奋的光芒。
“董事长，”霍健寧恭敬地问候，腰背挺得笔直，“您找我？”
“坐。”李家港指了指对面的椅子，將北角道的开发报告推到他面前，“健寧，北角道这个方案，你有没有参与，谁做的策划？”
“董事长，方案我有参与其中，团队经过反覆论证，认为十层商住楼是最稳妥的选择，既能控制成本，风险也相对可控。”霍健寧不卑不亢地回答。
李家港身体前倾，双手交叉：“稳妥？我们收购“青州英泥”，又组建自己的建筑团队，不是为了来做“稳妥”生意的，你再看看这份图纸与策划方案。”
李家港將与李超人长江地產共同开发项目的方案策划书给他。
十多分钟后……。
霍健寧一脸的震撼。
“震撼到没有，看了有什么想法？”李家港目光灼灼，“北角道这块地，虽然小，但位置不错，而且又紧邻繁荣的春秧街。十层楼，太浪费了，我要你重新做方案，目標是十五层。我要你把这块地的价值，也给我榨乾。”
“另外，观塘蓝田那块地拿来起楼实属浪费，出建商场方案。”
“蓝田那块地未来紧靠地铁站口一百米左右，完全就是地铁上盖项目，可定位长期收租產业。”
他继续不等霍健寧回应，再道：“健寧，虽然我们公司对地產行业开发没有任何经验，但这並不是要小心翼翼的藉口。”
“我们缺的是经验，不是专业人才，而且经验也可以通过集思广益来补缺，你担心什么？”
“我相信你行的，放手去干吧。”李家港將两份文件退给他。
“明白了，董事长！我等会回去就再去组织团队商议，重新进行勘测预算和方案设计，保证拿出两份让您满意方案。”
李家港满意点了点头。
他相信霍健寧能克服这个问题，而且他也不担心建好楼后会没人买，过两年就是香江经济全面復甦时刻，楼可是要抢著买。
別说起建15层了。
如果符合建设条件能建25层，李家港一样会去批准。
李家港直接来到“港灯”公司。
电器公司那边还在全力生產洗衣机，处在备战准备。
而“港灯”这边最近同样忙到不可开交。新电站项目正在各种探勘、测验当中，电站机组也在升级著，整个港岛已经展开旧电网设备拆除，全部换上新电路。
另外地產项目部这边，也即將与长江地產进入地皮开发，自己也需要组建团队开发小地皮。
特別霍健寧。
如今他一个头，几边忙。
“港灯”地產项目他负责的，另外也在忙著组建集团的框架，还要担任“港灯”董事长代言人一职。
同时刚刚收购回来的“青州英泥”水泥厂，目前也在整合当中，还是他主理负责去交接工作。
可以说，最近他连吃饭时间都没有，但虽然很忙，可他觉得十分有动力，非常满意目前工作。
不为什么。
就因为老板对他绝对信任，委他重任，同时集团发展前景巨好，让他看到未来有无限希望。
进入办公区域的李家港。
见办公室所有职员忙得火热，公司氛围让他十分满意，他要的就是这个效果，人人动力都十足。
“董事长好。”
“董事长您回来啦。”
“董事长，霍总与行政部经理、李海媚总经理刚都来找过您。”
“董事长，长江地產发来一份项目开发文件，需要您签字。”
“董事长，公司自主开发的项目已经勘察完毕，报告已经放在办公桌上，需要您签名。”
“另外南丫岛那边也有两份文件需要您亲自签名才行。”
面对各个部门秘书递过来的文件，李家港只能快步回到办公室。
看到自己办公桌上那一堆等著他签名的文件，他不由苦笑起来。
脱掉外套马上进入工作。
打开文件认真审核。
与李超人长江地產合作开发铜锣湾一块旧机电站，共16.2亩大小，1万多平方的地皮，已经勘察完成，设计图纸以及方案已经出。
当他看到建设图纸时，李家港不由吸了一口冷气。
李超人那边的人居然將1万多点平方的地，策划出6栋楼。
按照他这块地16.2亩x666平方＝约10800平方左右。
根据香江目前建房规定，密度最高不能超过建面25%来计算，10800平方x25%＝2700建筑地。
2700再除以6栋＝平均每栋450平方建筑地，而450平方还要除了每栋8个单元＝56.25平方。
这还没有算公摊面积啊。
要知道每栋楼要必定预留出安全通道楼梯间、走廊、电梯位等等的公摊面积，这最少占450平方的15%作为公摊面积吧？
450x15%＝67.5平方。
450-67.5=382.5平方。
而且建筑入墙面积呢？
这至少也要占5%以上面积。
也就是382.5x5%=19平方。
382.5-19=363.5平方。
363.5平方再除以8＝每个单元平均45.43平方。
按照这个公式计算其实才对，而且还是李家港最保估的计算，实际准確去算，恐怕每个单元平均方数都没有45.43平方大小呢。
但李超人那边的人，却能把这块地策划成每栋每个单元最小都有56平方的小两房，以及个別单元还有78平方的小三房。
李家港不明他是如何做到的？
他认真看下去。
李家港指尖敲击著桌面。
目光不断在图纸上那些精密的线条与数据间游移。
越看越让他刷新认知。
他心中暗自思忖，李超人不愧是“李超人”，在地產开发上，对方对空间的利用与规划，简直到了錙銖必较、化腐朽为神奇的地步。
这一刻，李家港感觉他自己不仅仅是在看一份图纸，更是让他感觉上了一堂生动的建筑学课。
他仔细观看，终於发现了其中的精妙之处。
在结构设计上做了极致的优化，將底层地面占地空间压缩到了极限，同时巧妙利用高层间隔空间、中空往上减缩建筑密度等，纳入了计算面积密度。
更关键的是，电梯井与楼梯间的布局被设计得极为紧凑，几乎榨乾了每一寸土地的利用价值。
本来剩下75%的地块空间用於道路、退线、绿化、配套，全面被他们合理化规用。
除了必要的临街红线，地面道路、消防通道等，地面用地几乎“满建”，把空间向上叠，靠高容积率，做足建筑面积，解决规定密度。
反正越往上缩缩，中空挪挪，將原本建设规定25%密度的空间通过高层空间去全部减缩，达到符合当时的建设房屋的规定。
如此一来，地下占地面积就可以合理性规划到极致，將这块地的空间价值最大化建筑。
“高，实在是高。”李家港不禁低声讚嘆。这种近乎“压榨”式的开发模式，虽然居住体验未必是顶级舒適，但在寸土寸金的铜锣湾，却能將商业利益最大化。这正是李超人长江实业一贯的作风，精准、高效、狠辣、最大价值化。
而李家港终於明白香江为何那么多“鸽子楼”“劏房”怎么来的。
原来都是这样规划出来的。
怪不得后世大家都在骂，搞房產的，几乎都是黑心商家。
现在他真认可了。
但他想到以后自己可能也会被人这么骂，顿时摇头自讽起来。
隨即他拿起红笔，在图纸的审核意见栏中写下：“方案极具合理性，经评估，可行，同意推进。但需確保建筑安全、设施冗余度，不可有丝毫马虎--李家港。”
紧接著，他翻开公司自主开发项目的勘察报告。
自主开发一共有两块地，北角一块3.32亩，也就是2211平方。
另外一块在观塘蓝田那边。
蓝田那块地稍微大一些，4.65亩，也就是约3100平方。
看去第一块位於北角道的小型地皮，面积仅有三亩多，也本是一座小基站空废下来的。虽然面积与价值无法与铜锣湾项目相比，但李家港却將其视为锻炼团队、试水自主开发的“试验地”。
主要就是累积开发经验。
报告中，霍健寧的团队提出了一套相对保守的方案，计划建设两栋十层高的商住楼。
李家港刚看过李超人那边开发项目书的策划方案，如今再看自己的，不由重重摇头。
“保守有余，锐气不足。”他嘀咕一句后，拿起內线电话，拨通了秘书处：“通知霍总，十分钟后，来我办公室，我要和他谈谈观北角道项目的规划。”
“好的董事长。”
接近10分钟时间。
霍健寧敲门后而入。
他看起来略显疲惫，但眼神中依旧闪烁著亢奋的光芒。
“董事长，”霍健寧恭敬地问候，腰背挺得笔直，“您找我？”
“坐。”李家港指了指对面的椅子，將北角道的开发报告推到他面前，“健寧，北角道这个方案，你有没有参与，谁做的策划？”
“董事长，方案我有参与其中，团队经过反覆论证，认为十层商住楼是最稳妥的选择，既能控制成本，风险也相对可控。”霍健寧不卑不亢地回答。
李家港身体前倾，双手交叉：“稳妥？我们收购“青州英泥”，又组建自己的建筑团队，不是为了来做“稳妥”生意的，你再看看这份图纸与策划方案。”
李家港將与李超人长江地產共同开发项目的方案策划书给他。
十多分钟后……。
霍健寧一脸的震撼。
“震撼到没有，看了有什么想法？”李家港目光灼灼，“北角道这块地，虽然小，但位置不错，而且又紧邻繁荣的春秧街。十层楼，太浪费了，我要你重新做方案，目標是十五层。我要你把这块地的价值，也给我榨乾。”
“另外，观塘蓝田那块地拿来起楼实属浪费，出建商场方案。”
“蓝田那块地未来紧靠地铁站口一百米左右，完全就是地铁上盖项目，可定位长期收租產业。”
他继续不等霍健寧回应，再道：“健寧，虽然我们公司对地產行业开发没有任何经验，但这並不是要小心翼翼的藉口。”
“我们缺的是经验，不是专业人才，而且经验也可以通过集思广益来补缺，你担心什么？”
“我相信你行的，放手去干吧。”李家港將两份文件退给他。
“明白了，董事长！我等会回去就再去组织团队商议，重新进行勘测预算和方案设计，保证拿出两份让您满意方案。”
李家港满意点了点头。
他相信霍健寧能克服这个问题，而且他也不担心建好楼后会没人买，过两年就是香江经济全面復甦时刻，楼可是要抢著买。
別说起建15层了。
如果符合建设条件能建25层，李家港一样会去批准。